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　　核心要点

知名房地产企业首席执行官瑞安?瑟汉特透露，ChatGPT 险些搅黄一笔价值 5000 万美元的房产交易。

对于绝大多数房产从业者而言
，人工智能强大的数据整合能力能够赋能从业者，提升专业工作效率
。

但业内专家警示 ，人工智能无法替代房产经纪人积累的一线实操经验
，往往也不会给出逆耳的客观建议。

　　一套房产的价值，终究取决于买家愿意为之支付的价格 。这或许是房产定价领域唯一颠扑不破的真理
。而如今 ，人工智能正在介入房产定价环节。

　　和各行各业一样
，人工智能正在重塑房地产行业的运行规则 。

　　今年 3 月，知名房产公司创始人兼首席执行官瑞安?瑟汉特在照片墙发布一则题为《ChatGPT 差点搞砸我一笔 5000 万美元的交易》的短视频
。他在视频中讲述了自己经手的一桩房产交易：买卖双方原本已经谈妥交易细节 ，可就在签约前夕
，卖方用 ChatGPT 提问 “我应该按这个价格出售房产吗？ ” 受提问方式等因素影响，AI 给出的结论是不建议成交 ，认为这套房子的实际价值更高。

　　紧随其后
，买方也使用这款 OpenAI 旗下工具测算自己是否出价过高，ChatGPT 给出的答复同样是买方报价偏高 。

　　瑟汉特表示：“AI 虽然罗列了同类房产的成交参考案例 ，却没有结合交易的实际背景，也并不真正了解这套房产的独有属性
。
”

　　该条短视频播放量超 300 万次。

　　他在后续视频中介绍
，自己最终挽回了这笔交易，向买卖双方阐明了人工智能的局限性：

　　“AI 无法预知未来 ，看不懂交易各方的真实诉求与情绪
，不清楚有多少潜在买家正在看房，拿不到未公开的内部成交房源数据 ，也无法精准核算房屋重置成本
，更不会以促成交易为目标给出最优方案 。AI 可以搭建市场数据模型，却永远无法模拟真实的房产交易
。”

　　瑟汉特依然看好人工智能作为房产从业者的核心工具 ，他还推出了自研 AI 工作流程自动化平台 S.MPLE
，并在《房产观察》播客节目中详细介绍过这款产品。

　　不止他一人持此观点 。科威国际不动产首席执行官卡米妮?莱恩表示，对绝大多数房产从业者来说 ，AI 强大的数据汇总分析能力
，能够有效赋能专业工作。

　　“市场分析、同类房源比价分析是房产经纪人的核心工作手段，但这些数据结果只能作为参考起点
。经纪人需要结合自身行业经验 、对本地市场的精细化洞察 ，去验证
、优化各类数据工具给出的参考定价。 ”

　　莱恩发现，越来越多买卖双方会借助克劳德、ChatGPT 等大模型工具给房屋估价 、测算报价 。和瑟汉特一样
，她提醒，通用大模型很难捕捉到房源
、片区、客户背后的细微差异
。

　　“经纪人能捕捉到 AI 无法获知的行业风向：比如正在快速崛起的新兴片区 、当下热门的家装设计风格。经纪人在日常沟通中积累的一线碎片化市场信息 ，是任何人工智能都无法复刻整合的 。
”

　　可以说
，Zillow（兹洛）是住宅地产领域最早推出 AI 房价测算模型的平台
。早在 2006 年官网上线之初，该平台就推出了知名的 Zestimate 房价估值功能；近期又上线 AI 智能模式 ，通过学习购房者的个性化需求筛选房源
，依托房价估值工具为用户提供定制化看房咨询服务。

　　Zillow 产品与人工智能业务副总裁尼古拉斯?史蒂文斯表示：“面向普通消费者的 AI 购房指导，必须依托真实场景
、权威数据、可落地的实操方案 ，并且深度贴合房产经纪人的业务流程 。这也是 Zillow 自研 AI 工具和第三方通用 AI 产品的核心区别
。”

　　经纪人需要上传房屋详细户型图 、全屋及地块三维实景资料
，录入房屋全部配套信息。开启 AI 模式后，平台会为购房者给出合理报价参考 。

　　史蒂文斯介绍：“AI 可以识别房屋的厨房翻新
、各类家装升级改造等细节 ，既能帮助购房者合理出价
，也能为打算卖房、翻新房屋的业主提供参考
。 ”

　　目前 Zillow 的 AI 功能主要面向购房者，公司后续还会推出针对卖房业主的定价工具。不过 ，AI 能否精准理解用户真实需求，依旧存在定价准确度争议 。

　　科威国际不动产的莱恩对此充满担忧：AI 很难分辨客户的真实需求与口头诉求之间的偏差
，也很少会说出房产经纪人必须给出的逆耳忠告。

　　“人工智能的训练逻辑偏向迎合用户，习惯性给出用户想听的答案来提升用户粘性
。相比客观的市场成交价格 ，AI 更倾向于输出业主或买家心里期待的报价。”